盡管房地產(chǎn)投資大周期拐點(diǎn)向下，但在新型城鎮(zhèn)化周期下，房地產(chǎn)剛性需求仍長(zhǎng)期存在。今年房地產(chǎn)投資增速可能向個(gè)位數(shù)回歸，不過(guò)，房地產(chǎn)投資增速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)不宜夸大，而應(yīng)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中撫平去房地產(chǎn)陣痛，短期內(nèi)以基建托底穩(wěn)增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期則強(qiáng)化制度改革，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，釋放新型城鎮(zhèn)化活力。
2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，增速環(huán)比回落態(tài)勢(shì)未改，拉低經(jīng)濟(jì)增速約1個(gè)百分點(diǎn)。今年及未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回歸個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，繼續(xù)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但在以下三方面因素作用下，房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)可能環(huán)比弱化。
一是貨幣寬松背景下，降準(zhǔn)降息將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成正面刺激。大多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期今年央行至少會(huì)降準(zhǔn)1次、降息1次。房地產(chǎn)是對(duì)資金價(jià)格異常敏感的資金密集型行業(yè)，實(shí)際利率下行將利好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。二是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸中性。以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為代表的行政剛性調(diào)控手段已逐步退場(chǎng)，對(duì)于上市房企再融資，國(guó)土部不再進(jìn)行事前審查，未來(lái)房企在資本市場(chǎng)融資效率將大幅提升。三是商品房銷(xiāo)售環(huán)比改善跡象初現(xiàn)。2014年10月以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積降幅環(huán)比收窄，30個(gè)大城市銷(xiāo)售增速轉(zhuǎn)正。如果銷(xiāo)售企穩(wěn)，將在一定程度上抑制投資下滑。
放在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)剛性需求仍長(zhǎng)期存在。目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率在55%左右，比發(fā)達(dá)國(guó)家低20多個(gè)百分點(diǎn)。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，政府要補(bǔ)齊公共品供給缺口，棚戶(hù)區(qū)、保障房建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期主題；城鎮(zhèn)居民以及農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的首套房置業(yè)特別是以小換大等改善型置業(yè)需求長(zhǎng)期存在；區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)催生的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)繁榮對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)提供支撐。
當(dāng)然，在人口紅利消失、庫(kù)存高企、供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的格局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的應(yīng)有之義，但需多管齊下?lián)崞秸{(diào)整的陣痛。
短期看，應(yīng)在投資內(nèi)部做文章，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率。包括在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部增加政府投資杠桿，補(bǔ)課保障房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造的短板。今年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)與去年持平，計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套。此外，繼續(xù)發(fā)力基建投資。從去年以來(lái)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目以及近期地方兩會(huì)透露的工作重點(diǎn)來(lái)看，鐵路、機(jī)場(chǎng)、公路、港口、城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將擔(dān)綱穩(wěn)增長(zhǎng)主力。
中長(zhǎng)期看，重在培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在政策引導(dǎo)下，資金可更多地流向新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。伴隨資本輸出帶動(dòng)的產(chǎn)能輸出，高鐵、核電、水電等高端制造業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。雖然這些產(chǎn)業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以形成與房地產(chǎn)匹配的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大支柱可能源于改革催生的制度紅利、人才紅利，特別是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)周期下，以人口城鎮(zhèn)化為核心將帶來(lái)土地、人口、技術(shù)等一系列要素價(jià)值的重估，這將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎。
2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，增速環(huán)比回落態(tài)勢(shì)未改，拉低經(jīng)濟(jì)增速約1個(gè)百分點(diǎn)。今年及未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回歸個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，繼續(xù)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但在以下三方面因素作用下，房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)可能環(huán)比弱化。
一是貨幣寬松背景下，降準(zhǔn)降息將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成正面刺激。大多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期今年央行至少會(huì)降準(zhǔn)1次、降息1次。房地產(chǎn)是對(duì)資金價(jià)格異常敏感的資金密集型行業(yè)，實(shí)際利率下行將利好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。二是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸中性。以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為代表的行政剛性調(diào)控手段已逐步退場(chǎng)，對(duì)于上市房企再融資，國(guó)土部不再進(jìn)行事前審查，未來(lái)房企在資本市場(chǎng)融資效率將大幅提升。三是商品房銷(xiāo)售環(huán)比改善跡象初現(xiàn)。2014年10月以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積降幅環(huán)比收窄，30個(gè)大城市銷(xiāo)售增速轉(zhuǎn)正。如果銷(xiāo)售企穩(wěn)，將在一定程度上抑制投資下滑。
放在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)剛性需求仍長(zhǎng)期存在。目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率在55%左右，比發(fā)達(dá)國(guó)家低20多個(gè)百分點(diǎn)。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，政府要補(bǔ)齊公共品供給缺口，棚戶(hù)區(qū)、保障房建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期主題；城鎮(zhèn)居民以及農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的首套房置業(yè)特別是以小換大等改善型置業(yè)需求長(zhǎng)期存在；區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)催生的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)繁榮對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)提供支撐。
當(dāng)然，在人口紅利消失、庫(kù)存高企、供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的格局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的應(yīng)有之義，但需多管齊下?lián)崞秸{(diào)整的陣痛。
短期看，應(yīng)在投資內(nèi)部做文章，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率。包括在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部增加政府投資杠桿，補(bǔ)課保障房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造的短板。今年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)與去年持平，計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套。此外，繼續(xù)發(fā)力基建投資。從去年以來(lái)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目以及近期地方兩會(huì)透露的工作重點(diǎn)來(lái)看，鐵路、機(jī)場(chǎng)、公路、港口、城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將擔(dān)綱穩(wěn)增長(zhǎng)主力。
中長(zhǎng)期看，重在培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在政策引導(dǎo)下，資金可更多地流向新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。伴隨資本輸出帶動(dòng)的產(chǎn)能輸出，高鐵、核電、水電等高端制造業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。雖然這些產(chǎn)業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以形成與房地產(chǎn)匹配的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大支柱可能源于改革催生的制度紅利、人才紅利，特別是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)周期下，以人口城鎮(zhèn)化為核心將帶來(lái)土地、人口、技術(shù)等一系列要素價(jià)值的重估，這將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎。
