“3·30新政”之后，廣深樓市熱度持續(xù)上升，成交量回升、價格輪番上漲已經(jīng)成為既定事實。一手房市場“日光盤”頻現(xiàn)，二手房業(yè)主則出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象。沉寂多年的廣深樓市為何如此瘋狂？不斷看漲的樓市行情究竟是新政之功，還是另有其因？
大規(guī)模二手房交易違約
6月15日，深圳寶安區(qū)人民法院三樓14庭，一起換房遭遇違約、起訴要求“強制交易”的案件在此開庭審理。庭內(nèi)60個旁聽席位被提前到場的市民搶占一空，后來者只能站著旁聽這起備受關(guān)注的民事糾紛案件。
該 案原告周小姐今年3月初將自己位于深圳龍華的66平方米自住兩房出售，隨后在同一區(qū)域的潛龍鑫茂花園購買了被告呂小姐一套70多平方米的房子，雙方于3月 28日簽訂了買賣合同。然而兩天之后，“3·30新政”來襲，深圳房價進(jìn)入上漲通道。在辦理過戶手續(xù)的過程中，賣方被疑為想毀約而拒絕提供相關(guān)銀行賬號，導(dǎo)致原告周小姐辦理房屋貸款受阻。
原 告周小姐認(rèn)為，賣方因為深圳近期房價上漲而拒不提相關(guān)銀行賬戶是導(dǎo)致買賣合同最終未能履行的根本原因。她要求法庭判決賣方繼續(xù)履行合同，完成房屋過戶手 續(xù)。但賣方呂小姐的代理律師在法庭上則陳述，周小姐未按約定時間支付首期款，也未按約定時間取得銀行貸款承諾函才是導(dǎo)致合同無法繼續(xù)執(zhí)行的原因。因此，賣 方不愿再將房子賣予周小姐。
作為“3·30新政”之后深圳首例換房強制交易訴訟案，該案件引起了社會的極大關(guān)注。記者在庭審現(xiàn)場了解到，不少旁聽者最近都遭遇了二手房賣家因為房價上漲而反價違約甚至直接稱不賣的情況，最終導(dǎo)致已經(jīng)簽訂買賣合同的房屋無法完成過戶手續(xù)。
這 起案件不過是“3·30新政”之后深圳二手房交易市場的顯著縮影。根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新政之后的短短兩個月時間里，深圳二手住宅成交達(dá)到 23828套，僅五月份二手住宅就成交了14298套，環(huán)比增長27.6%，同比漲幅更是達(dá)到172.1%，創(chuàng)下2013年3月以來新高。在成交放量的同 時，二手房價格也在普漲，部分區(qū)域房價飆升了40%~60%。
成交放量帶來的是違約率的直線上升。僅深圳寶安區(qū)，今年4月份和5月份，有關(guān)房地產(chǎn)合同糾紛的案件就比去年同期增長了108.6%，大部分案件都是涉及房屋買賣合同糾紛。“保守估計，今年4月份以來有20%的二手房買家都遭遇過業(yè)主毀約的情況。”有深圳中原地產(chǎn)二級市場中介人士告訴《中國經(jīng)營報(微博)》記者。
二 手房價的快速飆升顯然是業(yè)主不惜違約的最根本原因。“違約的成本太低，房價上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金總額。”代理了一樁違約糾紛案件的廣東信 榮律師事務(wù)所張茂榮舉例表示，前不久，一買家在深圳前?；ㄙM330萬元購房，但近期遭遇業(yè)主反價，直接要求加價100萬元。“即使按照購房合同約定賠償雙 倍訂金和20%違約金，業(yè)主仍能多賺40來萬元。”
與深圳市場的瘋狂相比，廣州二手房 市場雖然相對平靜，但成交量也在快速上升。廣州市國土房管局下屬的陽光家緣二手網(wǎng)簽監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年5月廣州全市二手簽約4259套，環(huán)比4月份 的高峰略跌4.7%，但較2014年5月的低位大幅上升了121%，成交均價20148元/平方米，網(wǎng)簽量達(dá)到近兩年的高峰值，但總體而言，價格平穩(wěn)，反 價違約情況并不突出。
一手房成交暴漲
在二手房市場成交火爆的同時，廣深兩地新房市場也呈現(xiàn)出快速回暖的態(tài)勢。今年五月至今，已經(jīng)消失多年的“日光盤”現(xiàn)象又在廣深樓市出現(xiàn)。5月23日，深圳龍華新區(qū)中海錦城二期在福田區(qū)大中華國際交易廣場舉行盛大開盤儀式。當(dāng)天有4000多名購房者冒著暴雨來到現(xiàn)場，均價4萬、最高價5.4萬元/平方米的價格并沒有嚇到購房者。兩個小時內(nèi)700多套房源被搶購一空，該項目當(dāng)天就錄得了超過28億元的銷售收入。
而在深圳關(guān)內(nèi)的南山區(qū)，均價高達(dá)5萬元每平方米的博林天瑞和均價4萬元的塘朗城項目當(dāng)天也在推售，兩個項目加起來超過1000套房源在一天內(nèi)即告售罄，總銷售額超過40億元。
“這段時間，深圳的房價如股市般瘋狂，一平方米漲一萬元稀松平常，明知道是趁火打劫，但要是你不跟著漲，別人還懷疑你房子有問題。”深圳一家中小型房企營銷負(fù)責(zé)人跟記者談到，近兩個月深圳的樓市已經(jīng)可以用“失去理性”來形容。
來 自深圳市規(guī)土委的官方成交數(shù)據(jù)顯示，今年5月份深圳的新房成交已達(dá)到6106套，環(huán)比增長50%，同比增長140%；成交均價為28487元/平方米，環(huán) 比增長8%，同比增長了18.8%。而國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況也表明，深圳房價無論是環(huán)比還是同比的漲幅，在四個一線 城市都是最高，分別達(dá)到6.7%和7.7%。
對于瘋狂的現(xiàn)狀，深圳官方卻否認(rèn)了“深圳 樓市失控”的說法。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在近期接受記者采訪時明確表示，深圳個別區(qū)域的個別樓盤項目40%的漲幅只是個例，該漲幅并不能代表整個區(qū) 域，也不能代表深圳全市。“前海、龍華、寶安中心區(qū)確實有新盤價格今年以來上漲了40%，但這屬于個別案例，三個片區(qū)的新房今年以來平均漲幅為 13.41%，而全市3月份以來均價也僅僅上漲了6.71%。”王鋒認(rèn)為，深圳近期的房價確實在上漲，但沒有暴漲，“說暴漲很容易誤導(dǎo)市場。”
事實上，深圳樓市未來看漲的恐慌情緒似乎很快就蔓延到了廣州市場。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，今年5月份廣州一手樓網(wǎng)簽達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年以來成交新高。該數(shù)據(jù)是2010年以來同期廣州樓市成交的最好水平。
進(jìn) 入6月份，廣州多個新開樓盤更是復(fù)制了深圳的日光盤現(xiàn)象。6月13日，位于花都的廣州萬達(dá)文化旅游城首次開盤推出475套LOFT公寓，不到一小時即基本 售罄，攬金2億元；同一天位于廣州黃埔的萬科黃埔倉項目開盤，售價1.7萬~1.9萬元/平方米之間，也吸引了上千名買家的到來，一天之內(nèi)400多套公寓 項目幾乎被搶購一空。即便是偏遠(yuǎn)的南沙區(qū)，當(dāng)天推售的方興金茂灣項目也創(chuàng)造了一小時光盤的奇跡。
“廣 州樓市的情況與深圳市場還是有區(qū)別的。從供應(yīng)量來看，廣州當(dāng)前的庫存水平仍然很高，去化周期至少還有26個月，要比深圳高一倍還多，而深圳市場是明顯供應(yīng) 不足。”廣州中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜告訴記者，不管是從供應(yīng)量和土地供給方面來比較，廣州樓市都難以復(fù)制深圳樓市近兩個月的快速上漲路線。
股市刺激？虛火難持續(xù)
在大多數(shù)行業(yè)分析人士看來，此輪廣深樓市放量增長的一個根本原因是供需結(jié)構(gòu)失衡。在政策利好、需求旺盛等因素推動下，大量的剛需集中釋放帶來了成交量迅速回 暖，并引發(fā)了短期內(nèi)的房價暴漲。但中金公司分析師的觀點認(rèn)為，除了短期內(nèi)的供需失衡外，股市大熱造就的財富效應(yīng)才是廣深樓市火上澆油的主要因素。
“以深圳為例，此輪深圳房價上漲我們并沒有觀察到供應(yīng)發(fā)生了系統(tǒng)性的擾動，唯一的合理解釋是購買力短期出現(xiàn)了劇烈變化，也即為買同樣的房子，短期內(nèi)愿意出高價 或者價格承受能力高的人急劇增加。由于深圳當(dāng)?shù)亻_戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過1200萬，截至2015年1季度末，深圳也是此輪牛市全國新開戶最多的城市，深 圳城市中股民占比至少在60%以上，股市財富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購買力顯著變化才是深圳此輪房價暴漲的主要原因。”在最新的跟蹤研究報告中，中金分析師這樣分析。
為了緩解住房供求緊張的局面，深圳規(guī)土委已經(jīng)表態(tài)，今年將在城市更新商品住房供應(yīng)3.7萬套的基礎(chǔ)上，再增加1萬套，增幅達(dá)到21%。“深圳未來還會進(jìn)一步 加大批準(zhǔn)預(yù)售的力度，對于達(dá)到預(yù)售條件的樓盤，加快審批力度，同時加快施工項目向預(yù)售轉(zhuǎn)化的速度。”王鋒認(rèn)為，增加供應(yīng)將明顯改善深圳樓市供求緊張的情 況。目前深圳待售商品住房庫存消化周期已經(jīng)從3月份的8個月上升到了現(xiàn)在的8.5個月。
但在廣州市場，供應(yīng)矛盾顯然并非當(dāng)前樓市的主要矛盾。截至今年4月，廣州樓市的庫存套數(shù)超過15萬套，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。“盡管近兩個月以來廣州 樓市成交也在放量增長，但短期內(nèi)廣州樓市價格沒有暴漲的可能性，主要還是以去化為主。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌告訴本報記者稱。
盡管過去兩個月廣深樓市的火熱讓購房者捏了一把汗，但行業(yè)人士普遍傾向認(rèn)為，隨著下半年供應(yīng)的提升，不管是廣州還是深圳，房價繼續(xù)上漲的虛火都難以持續(xù)。 “保守估計，未來1~2個季度內(nèi)，深圳市場的新房供應(yīng)將達(dá)到月均50萬~70萬平方米的水平，顯著高于今年前半段月均36萬平方米的數(shù)字。而當(dāng)前的房價也 基本到達(dá)高位，股市財富效應(yīng)拉動房價繼續(xù)上升的難度已經(jīng)越來越大，在這種背景下，深圳房價的漲幅會明顯放緩。”中金分析師寧靜鞭表示。
事實上，在經(jīng)過了兩個多月的瘋狂之后，廣深樓市已經(jīng)有了初步降溫的跡象。數(shù)據(jù)顯示，6月第二周(6月8日～6月14日)，深圳一手住宅成交1752套，成交 面積為18萬平方米，環(huán)比下降了6%，成交均價約為3萬/平方米，環(huán)比上升4%。二手住宅共成交3283套，環(huán)比下降11%，均價3.52萬元/平方米， 環(huán)比下降6%。而同期的廣州市場雖然受多個新盤入市的影響，成交量有所上漲，但一手樓價已經(jīng)穩(wěn)住，當(dāng)周全市一手房網(wǎng)簽均價14768元/平方米，環(huán)比下跌 2.11%。這是樓市重新回歸常態(tài)，還是下一波上的調(diào)整，我們拭目以待。
